房产税对中国房地产影响不大

    章建民
    最近，中国国家财政部对今年立法进行公示，从公开内容可以看出，今年要立法的项目中没有房地产税一说，因此，可以说，至少房地产税法提交明年3月的人大会议已是不可能事件。对于中国要出台房产税一事，应该说已经吹了许多年了。
    为什么迟迟没有推出呢？我觉得不是立法本身的问题，参比外商投资法，不到一年时间立法程序都顺利走完了。那么，房产税立法迟迟不能出台，关键在于高层一直在考量和评估对房价的影响到底有多大？如果房产税的出台，使房价大跌，那么，会导致整个经济无法估量的危机，这样的局面是绝对不希望看到的。所以，我想来说说，正式开征房产税，恐怕五年内都很难。为何我能如此判断呢？
    首先从高层去分析。据3月18日，新华社和人民日报综合消息，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正3月18日到住房和城乡建设部调研。韩正查看了全国房地产市场监测系统和国家工程建设项目审批管理系统建设运行情况，随后主持召开座谈会，听取房地产市场平稳健康发展长效机制工作开展情况汇报并讲话。
    韩正强调，当前，房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。要建立科学的监控体系，确保数据及时、准确、全覆盖，加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统，为分析研判房地产市场形势和开展有效调控提供技术支撑。
    报道中，我们可以明显感到，作为分管领导，韩正的“三稳”与去年中央经济工作会议上提出的“三稳”是一致的，稳地价、稳房价、稳预期已经成为中央对房地产发展的重大决策，从中可以看到房产税的出台，并不是为了压制地价、房价，中央再三表明对于房地产立场，是市场必须遵守的原则，可以这样说，地价稳定是政府收入主要来源，减税举措不断提升，政府支出靠什么，就是出让土地。一些人认为房价一定会跌，中央再三提到，稳预期，说明，未来房价跌下去可能性很小，政府要保住房价。当然，政府也不希望房价暴涨。
    其次从具体细节和国际上征房产税情况分析。虽然目前并没有具体的征收范围和税率细节，但鉴于发达国家的经验，以及中国实施的限贷政策，因此预计房地产税的推出其实对中国楼市影响有限。
    当今世界，已有140多个国家或地区课征包括房产税在内的各种形式财产税，但各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同。以下为美国、日本、韩国、新加坡以及英国关于房地产税征收情况对比。
    我以为，这些国家征收房地产税主要有两个目的：其一是为了稳定房价，遏制住房地产市场的投机行为，其二是为政府提供稳定的财政收入来源。
    以韩国为例，除了由地方政府征收的土地和住宅物业税外，该国政府就在2005年出台了综合不动产税，征税对象是6亿韩元以上的住房。
    而在日本，大部分财产税是由市政府一级征收的，通常会占到总收入的40%以上。在美国，财产税尤其是房地产税也是各州政府收入的支柱，一般占州税收收入的80%以上，是支持教育、医疗和其他地方预算支出的重要资金来源。
    值得注意的是，有的国家还制定了累进税率表，以减轻不同收入类别的税负，如对自住、租赁和空置房产的适用税率加以区分。 例如，新加坡对自住房产采用较低的税率，而对非自住房屋（包括出租房屋）则会征税。 在英国，有些地方对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。
    有专家认为，虽然房地产税的推出或将抑制市场气氛，增加二手房市场供应量，从而在短期及中期内对房价构成压力。但鉴于中国实施的限购限贷等政策，因此这种潜在影响也较为有限。
    其三，房地产价格的长期趋势也主要受到供需动态的驱动。在2014年至2018年，中国200多个城市的土地交易量已经从2011到2013年的峰值水平平均下降了33%。虽然这五年里，住房需求曾在2018年达到了小高峰，但也将会在未来几十年因城市化进程放缓和家庭升级需求饱和而逐渐下降。
    其四，从当前试点情况分析看。值得注意的是，虽然在中国，“房地产税"还未正式实施。但在2011年1月的时候，上海和重庆就已成为了相关试点城市。
    不过从最终实施情况来看，自2011年1月实施征税以来，这两个城市（无论是房价还是交易量）都与中国其他主要城市的地产周期并无明显差异。并且对当地财政收入的贡献占比较少，均仅占3%左右，也远不及地方土地使用权出让收入。
    相关专家对此认为，中国政府可能需要对现有存量商品房征收4.6%的税率，或是对所有存量房征收2.6%的税率，才能获得相当于过去10年靠土地使用权出让获取的平均收入水平。
    另外，我以为，在过去四个月里所检测到的房地产商估值有所回升，已从去年10月低点反弹了35%，也就是说现在监测到的地产商市值在2018年增加了7600亿元人民币的利润。不过若基于今年房价同比下降5%的假设，高盛认为这些房地产商仅能获得3430亿人民币的现金利润；而若是基于房价不变的假设，房地产商则将产生超过1.1万亿元人民币的现金利润。
    我相信，目前的估值其实已经反映了房价的负增长趋势。不过在他们看来，就算房产税政策出台，也只会对这些房地产商的估值产生有限或短期的影响。因为，中国政府都知道，房地产其实已经在中国的经济发展和金融稳定中起到了至关重要的作用，所以，必须稳定，只有稳定地价，才能保证政府有钱用；只有稳定房价，才能保证金融不出现债务违约危机；只有稳预期，才能保证房地产业健康发展。

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